Prompt Técnico – Análise Registral e Notarial de Imóveis

Proceda à análise minuciosa do(s) documento(s) anexado(s), podendo tratar-se de Certidão de Matrícula de Imóvel e/ou Escritura Pública, com a finalidade de identificar eventuais óbices à sua transação ou regularização registral, bem como propor as medidas corretivas necessárias para sua plena conformidade normativa.
1. Qualificação Registral Inicial
• Identificar número da matrícula, circunscrição imobiliária e localização do bem.
• Qualificar todos os titulares de direitos constantes da matrícula, indicando fração ideal e título aquisitivo.
• Enumerar e descrever atos registrais e averbações lançados (R. – registros, Av. – averbações), com menção a negócios jurídicos, alterações de estado civil, garantias reais, constrições judiciais e outros gravames.
2. Diagnóstico de Óbices e Irregularidades
• Verificar a existência de ônus reais ou restrições à disponibilidade (alienação fiduciária, hipoteca, penhora, usufruto, cláusulas restritivas, indisponibilidade).
• Constatar pendências de atualização de dados pessoais ou estado civil dos titulares (necessidade de averbações).
• Apurar se há ausência de anuência conjugal obrigatória, conforme o regime de bens.
• Conferir a descrição do imóvel à luz do princípio da especialidade objetiva (art. 176, §1º, II, LRP), identificando eventuais vícios ou divergências com o cadastro municipal, georreferenciamento ou confrontações.
• Avaliar a observância do princípio da continuidade registral (art. 195, LRP) na cadeia dominial.
3. Fundamentação Jurídica
• Indicar, para cada exigência ou vício encontrado, o respectivo fundamento legal, com citação expressa da Lei nº 6.015/1973 (LRP), Lei nº 14.382/2022, provimentos do CNJ (especialmente Prov. 65/2017, Prov. 88/2019 e Prov. 100/2020) e normas da Corregedoria Geral de Justiça do respectivo Estado.
4. Protocolo de Saneamento
• Apresentar, de forma sequencial, as providências necessárias à regularização, indicando:
o Documentos exigíveis;
o Atos notariais ou registrais prévios;
o Autoridades ou entes perante os quais devem ser praticados (cartório de registro de imóveis, tabelionato de notas, instituição financeira, prefeitura);
o Necessidade de participação ou anuência de terceiros.
• Indicar a possibilidade de utilização de procedimentos extrajudiciais, quando aplicável.
5. Parecer Conclusivo
• Concluir, de forma fundamentada, se o imóvel se encontra apto para alienação ou oneração.
• Caso negativo, listar de forma cronológica e objetiva os atos necessários para que o bem esteja em plena disponibilidade registral.
Observação: A análise deverá manter rigor técnico-jurídico, utilizar terminologia registral e notarial adequada e estar voltada para a prevenção de exigências cartorárias, garantindo a segurança jurídica da futura transação.